งานตกแต่งผนังและหน้าต่างในคอนโด: สิ่งที่เจ้าของห้องและนิติบุคคลควรรู้ก่อนเริ่มงาน

เมื่อผู้เช่าหรือเจ้าของห้องชาวต่างชาติเริ่มวางแผนตกแต่งผนังและหน้าต่างในคอนโด คนที่ต้องเข้ามาช่วยประสานงานมักไม่ใช่ตัวเขาเอง แต่เป็นเจ้าของห้อง คู่ชีวิตคนไทย หรือเจ้าหน้าที่นิติบุคคลของอาคาร บทความนี้เขียนสำหรับฝั่งนั้นโดยเฉพาะ — เพื่อให้เห็นภาพว่างานติดตั้งวอลเปเปอร์ติดผนังและงานผ้าม่านมีขั้นตอนอะไรบ้าง ต้องขออนุญาตอะไร และเอกสารแบบไหนที่ช่วยปกป้องทั้งสองฝ่าย

ข่าวดีคือ งานลักษณะนี้ไม่ใช่งานรีโนเวตโครงสร้าง ไม่มีการทุบ ไม่มีการเดินระบบใหม่ แต่ก็ยังอยู่ภายใต้ระเบียบการเข้าทำงานของอาคารเต็มรูปแบบ และนั่นคือจุดที่ต้องคุยกันให้ชัดตั้งแต่ต้น

ใครทำอะไรบ้างในงานนี้

หลายครั้งที่ความเข้าใจคลาดเคลื่อนเกิดจากการเรียกทุกคนรวมกันว่า "ช่าง" ทั้งที่บทบาทต่างกันชัดเจน

• นักออกแบบภายใน (interior designer) ดูแลภาพรวมทั้งห้อง ผังการใช้งาน แสง งานบิลท์อิน และเฟอร์นิเจอร์
• งานตกแต่งพื้นผิว คือผนัง หน้าต่าง และผ้า โดยไม่แตะโครงสร้างเดิม
• ผู้รับเหมา คืองานก่อสร้าง รื้อถอน ผนังเบา งานระบบ งานกระเบื้อง
• ผู้จำหน่ายสินค้า คือผู้ขายวัสดุ ซึ่งอาจมีทีมติดตั้งของตัวเองหรือไม่ก็ได้
• นิติบุคคลอาคารชุด คือผู้อนุมัติว่างานจะเกิดขึ้นได้หรือไม่ และเกิดขึ้นเมื่อไร

Whiterose อยู่ในกลุ่มผู้จำหน่ายที่มีทีมติดตั้งเป็นของตัวเอง เราคัดสรรวอลเปเปอร์ติดผนังและผ้าตกแต่งจากแบรนด์ต่างประเทศ และติดตั้งด้วยทีมช่างของเราเอง ไม่ได้จ้างช่วงต่อ ซึ่งหมายความว่าอาคารจะติดต่อกับผู้รับผิดชอบเพียงรายเดียวตั้งแต่ต้นจนจบ

การขออนุญาตเข้าทำงานกับนิติบุคคล

เริ่มจากตัวบทก่อน พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 48(3) กำหนดว่า การตกแต่ง ปรับปรุง ดัดแปลง หรือต่อเติมห้องชุด ในส่วนที่มีผลต่อทรัพย์ส่วนกลางหรือลักษณะภายนอกของอาคาร ต้องได้มติจากเจ้าของร่วมไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงทั้งหมด เกณฑ์ตัดสินจึงไม่ใช่ว่างานนั้นกระทบโครงสร้างหรือไม่ แต่คือกระทบทรัพย์ส่วนกลางหรือลักษณะภายนอกของอาคารหรือไม่ งานวอลเปเปอร์ติดผนังและผ้าม่านภายในห้องตามปกติจึงไม่เข้าเกณฑ์ข้อนี้

สิ่งที่ตัวกฎหมายไม่ได้กำหนดไว้เลย คือจำนวนเงินประกัน วันเวลาทำงาน และรายการเอกสาร ทั้งหมดนี้เป็นระเบียบที่แต่ละอาคารเขียนขึ้นเอง คำตอบของแต่ละอาคารจึงไม่ตรงกัน และไม่มีมาตรฐานกลางให้อ้างอิง

จุดที่มักเข้าใจคลาดเคลื่อน: งานตกแต่งผิวผนังโดยทั่วไปไม่ต้องขอใบอนุญาตดัดแปลงอาคารกับทางราชการ แต่ ไม่ต้องขอใบอนุญาตกับเขต ไม่ได้แปลว่าไม่ต้องยื่นเรื่องกับนิติบุคคล ระเบียบของอาคารมักกำหนดให้ยื่นแบบฟอร์มก่อนเริ่มงานตกแต่งภายในทุกกรณี โดยไม่มีข้อยกเว้นสำหรับงานเบา

สิ่งที่เหมือนกันแทบทุกอาคาร คือ ต้องยื่นแบบฟอร์มขออนุญาตก่อนเริ่มงาน มีเงินประกันความเสียหายที่คืนให้หลังตรวจงาน มีกรอบเวลาทำงานที่เว้นวันอาทิตย์และวันหยุดนักขัตฤกษ์เสมอ ทีมช่างต้องแลกบัตรประชาชนที่จุดคัดกรอง และเจ้าของห้องเป็นผู้รับผิดชอบความเสียหายต่อทรัพย์ส่วนกลาง

สิ่งที่แตกต่างกันในแต่ละอาคาร คือตัวเลขทั้งหมด ทั้งจำนวนเงินประกัน ระยะเวลาแจ้งล่วงหน้า (บางแห่ง 7 วัน บางแห่ง 15 วัน) รายการเอกสารที่ต้องแนบ และแม้แต่ว่าวันเสาร์เข้าทำงานได้หรือไม่ จึงควรขอระเบียบฉบับลายลักษณ์อักษรของอาคารมาอ่าน แทนการถามด้วยวาจา

ตัวอย่างที่เผยแพร่ต่อสาธารณะ: คู่มือผู้พักอาศัยของ Millennium Residence Bangkok (Rev 06 ปี 2019) มีระเบียบงานตกแต่ง 43 ข้อ กำหนดให้ยื่นแบบล่วงหน้าอย่างน้อย 15 วัน โดยมีวิศวกรระดับสามัญลงนาม ต้องมีกรมธรรม์ประกันภัยบุคคลที่สามวงเงิน 5 ล้านบาท ทีมช่างต้องผ่านการอบรมก่อนเข้าทำงาน ใช้ลิฟต์ขนของเท่านั้น (ใช้ลิฟต์โดยสารมีค่าปรับ) ทำงานได้ 09:00–17:00 น. วันจันทร์ถึงศุกร์ ไม่รวมวันเสาร์อาทิตย์และวันหยุดนักขัตฤกษ์ และคืนเงินประกันเป็นเช็คภายใน 30 วันหลังตรวจพื้นที่ส่วนกลาง ทั้งนี้เป็นอาคารระดับบนย่านสุขุมวิท จึงควรอ่านเป็นตัวอย่างว่าเอกสารจริงมีหน้าตาอย่างไร ไม่ใช่มาตรฐานที่ทุกอาคารใช้

และรายละเอียดหนึ่งที่อธิบายบทความนี้ได้ทั้งบทความ คือคู่มือฉบับเดียวกันนี้ ฉบับภาษาไทยกับฉบับภาษาอังกฤษระบุค่าบริการช่วงตกแต่งไม่ตรงกัน ฉบับไทยระบุเป็นรายเดือน ฉบับอังกฤษระบุเป็นรายสัปดาห์ อาคารเดียว เอกสารฉบับเดียว แต่ได้สองคำตอบ ผู้ที่อ่านได้เพียงภาษาเดียวจึงควรถามให้ชัดว่ายึดฉบับใดเป็นหลัก

จองช่างไม่เท่ากับจองอาคาร

มีกรณีที่ทีมติดตั้งเดินทางไปถึงหน้าห้องตามนัด แล้วถูกปฏิเสธไม่ให้เข้าทำงาน เพราะเงื่อนไขตามระเบียบการเข้าทำงานของอาคารยังไม่ครบ ไม่มีใครทำอะไรผิด เอกสารแค่ยังไม่ถึงมือนิติบุคคล การยืนยันคิวช่างกับการยืนยันสิทธิ์เข้าอาคารจึงเป็นคนละเรื่อง และควรทำทั้งสองอย่าง

เรื่องสีผ้าม่านด้านนอก

มีคอนโดในกรุงเทพฯ อย่างน้อยหนึ่งแห่งที่กำหนดให้ผ้าม่านด้านที่หันออกนอกอาคารต้องเป็นโทนสีอ่อน เพื่อให้ภาพรวมของอาคารจากภายนอกดูเป็นระเบียบเดียวกัน เจ้าของห้องคนไทยก็ถามเรื่องนี้เช่นกัน จึงควรตรวจสอบกับนิติบุคคลก่อนเลือกผ้าซับใน ไม่ใช่หลังจากสั่งผลิตแล้ว

เงินมัดจำสามก้อนที่ไม่ใช่ก้อนเดียวกัน

ความสับสนส่วนใหญ่เกิดจากการเรียกเงินสามก้อนนี้ด้วยคำเดียวกัน

เงินมัดจำของผู้รับเหมา คือเงินที่จ่ายล่วงหน้าให้ผู้ทำงาน การแบ่งจ่ายเป็นงวดตามเนื้องานที่ส่งมอบจริงเป็นเรื่องปกติ และควรระบุให้ชัดว่าแต่ละงวดครอบคลุมอะไร

เงินประกันการตกแต่ง คือเงินที่วางไว้กับนิติบุคคลและได้คืนเมื่องานผ่านการตรวจ ไม่เกี่ยวกับผู้ขายสินค้า ตัวเลขที่มีการเผยแพร่อยู่ระหว่างประมาณ 10,000 ถึง 250,000 บาท ขึ้นกับอาคารและขนาดห้อง และไม่มีกฎหมายกำหนดขั้นต่ำไว้ ตัวเลขที่อาคารหนึ่งเรียกเก็บจึงเป็นของอาคารนั้น ไม่ใช่มาตรฐานของตลาด ควรขอระเบียบเป็นลายลักษณ์อักษรจากนิติบุคคลก่อนตกลงอะไรทั้งสิ้น

ค่าบริการของเรา เป็นคนละส่วน การปรึกษาออกแบบไม่มีค่าใช้จ่ายเสมอ งานทำภาพจำลองมีค่าบริการเล็กน้อยซึ่งนำไปหักกับยอดสั่งซื้อได้ ส่วนการเข้าสำรวจหน้างานและวัดพื้นที่มีค่าบริการ 1,000 บาท หักคืนเต็มจำนวนเมื่อสั่งซื้อ และหากไม่ได้สั่งซื้อ ค่าบริการนี้ถือเป็นค่าเข้าสำรวจ

ใบเสนอราคาที่ดีปกป้องทั้งสองฝ่าย

ใบเสนอราคาไม่ใช่สัญญาผูกพันในตัวเอง แต่เป็นข้อเสนอ ใบที่เขียนดีจะมีสามอย่างครบ คือ วันที่ยืนราคาถึงเมื่อไร รายการแยกเป็นราคาต่อหน่วยคูณจำนวน และภาษีมูลค่าเพิ่มแสดงแยกบรรทัด

ข้อบกพร่องที่พบบ่อยที่สุดคือความคลุมเครือว่าราคารวม VAT แล้วหรือยัง ภาษีมูลค่าเพิ่มของไทยอยู่ที่ 7% ใบกำกับภาษีเต็มรูปต้องแสดงจำนวนภาษีแยกจากค่าสินค้า การแยกบรรทัดจึงไม่ใช่พิธีการ แต่เป็นสิ่งที่ทำให้ตรวจสอบได้

หากใบเสนอราคามีบรรทัดภาษีหัก ณ ที่จ่าย ควรถามให้ชัดว่าบรรทัดนั้นคือค่าอะไร เพราะหลักเกณฑ์ของผู้ว่าจ้างที่เป็นนิติบุคคลกับบุคคลธรรมดาไม่เหมือนกัน และเรื่องนี้ควรปรึกษาผู้ทำบัญชีของท่านตั้งแต่ตอนตกลงราคา ไม่ใช่ตอนวางบิล

เราออกใบเสนอราคาฉบับเดียวที่แยกรายการชัดเจน ทั้งค่าสินค้า ค่าจัดส่ง และค่าติดตั้ง ผู้ว่าจ้างอนุมัติยอดรวมก่อนเริ่มงานเสมอ อัตราค่าติดตั้งของเราเผยแพร่ไว้บนเว็บไซต์ คือ 1,800 บาทสำหรับ 30 ตารางเมตรแรก จากนั้น 250 บาทต่อทุก 5 ตารางเมตร ลอกวอลเปเปอร์ติดผนังเดิม 60 บาทต่อตารางเมตร ผนังสูงสองชั้นบวกเพิ่ม 1,800 บาท ส่วนงานซ่อมผนังประเมินจากสภาพหน้างาน ดูรายละเอียดได้ที่หน้าบริการติดตั้ง และคู่มือค่าติดตั้งปี 2026

ทำไมต้องมีการเข้าวัดหน้างาน

งานผ้าม่านประเมินราคาจากรูปถ่ายไม่ได้จริง ๆ ความสูงของม่าน ระยะรางที่ต้องเผื่อ ความฟูของจีบ กล่องปิดราง และชนิดของผนังว่าเป็นผนังเบาหรือคอนกรีต ล้วนเปลี่ยนตัวเลขทั้งสิ้น และคอนโดแต่ละโครงการก็ไม่ได้สร้างด้วยมาตรฐานเดียวกัน

การเข้าหน้างานหนึ่งครั้งจึงทำสามอย่างพร้อมกัน คือ วัดพื้นที่จริง ตรวจสภาพผนัง และรับทราบระเบียบของอาคารจากนิติบุคคลโดยตรง งานผ้าม่านและผ้าตกแต่ง ของเราเริ่มจากจุดนี้เสมอ

สินค้านำเข้าใช้เวลาเป็นเดือน ไม่ใช่เป็นวัน

ปัจจุบันยังไม่มีความตกลงการค้าเสรีระหว่างสหภาพยุโรปกับไทยที่มีผลบังคับใช้ การเจรจากลับมาเริ่มใหม่ในปี 2023 และยังดำเนินอยู่ วอลเปเปอร์ติดผนังและผ้าจากยุโรปจึงเสียอากรขาเข้าตามปกติ และภาษีมูลค่าเพิ่มขาเข้ายังคำนวณจากราคา C.I.F. บวกอากรขาเข้า ไม่ใช่จากราคาสินค้าอย่างเดียว

สิ่งที่ช่วยได้คือการขอระยะเวลาส่งมอบเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนสั่งซื้อ และถามให้ชัดว่าสินค้าล็อตนั้นมีสต็อกอยู่ที่ยุโรปแล้ว หรือต้องรอผลิตใหม่ สองกรณีนี้ใช้เวลาต่างกันมาก และเป็นคำถามที่ควรถามทั้งกับสินค้ากลุ่มVersace และกลุ่มพรีเมียม

"ดูแลเป็นภาษาอังกฤษให้" หมายความว่าอย่างไรสำหรับฝั่งท่าน

สำหรับเจ้าของห้องหรือเจ้าหน้าที่นิติบุคคล ประโยคนี้มีความหมายตรงไปตรงมา คือท่านไม่ต้องรับบทล่าม

เราสื่อสารกับลูกค้าเป็นภาษาอังกฤษได้ตลอดทั้งกระบวนการ ตั้งแต่การพูดคุย ใบเสนอราคา การเข้าวัดหน้างาน จนถึงวันติดตั้ง และสื่อสารกับนิติบุคคลและทีมช่างเป็นภาษาไทยตามปกติ เอกสารขออนุญาต การนัดลิฟต์ขนของ และการยืนยันเวลาทำงาน เป็นงานที่เราประสานเอง หากต้องการให้ดูแลตั้งแต่ต้นจนจบ สามารถดูบริการดูแลครบวงจร ของเราได้

สิ่งที่ผู้เช่าและเจ้าของห้องควรตกลงกันก่อนเริ่มงาน

ใครเป็นผู้วางเงินประกันการตกแต่ง

ควรระบุให้ชัดว่าผู้เช่าหรือเจ้าของห้องเป็นผู้วาง และจะคืนให้ใครเมื่องานผ่านการตรวจ เพราะนิติบุคคลจะคืนเงินให้ผู้ที่วางไว้ในระบบเท่านั้น

เมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่า ต้องคืนสภาพผนังหรือไม่

เรื่องนี้มีฐานทางกฎหมายรองรับ ไม่ใช่เพียงมารยาท ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 558 ระบุว่าผู้เช่าจะดัดแปลงหรือต่อเติมทรัพย์สินที่เช่าโดยไม่ได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าก่อนไม่ได้ และหากผู้ให้เช่าเรียกร้อง ผู้เช่าต้องทำให้กลับคืนสู่สภาพเดิม เส้นแบ่งในทางปฏิบัติคือความถาวรของงาน วอลเปเปอร์ติดผนังชนิด non-woven ลอกออกแบบแห้งได้เป็นแผ่นยาวและแทบไม่ทิ้งร่องรอย ต่างจากรางผ้าม่านที่ต้องเจาะยึดผนัง ทั้งสองฝ่ายจึงควรระบุข้อตกลงเรื่องการคืนสภาพไว้เป็นลายลักษณ์อักษรตั้งแต่ต้น

ใครเป็นผู้อนุมัติแบบและสี

หากเจ้าของห้องต้องการสิทธิ์อนุมัติลวดลายหรือโทนสี ควรกำหนดไว้ก่อนสั่งซื้อ เพราะสินค้านำเข้าส่วนใหญ่สั่งแล้วเปลี่ยนไม่ได้

ใครเป็นผู้ติดต่อหลักกับนิติบุคคล

ควรมีชื่อเดียว เบอร์เดียว เพื่อให้อาคารไม่ต้องไล่ถามหลายทาง และเรายินดีเป็นผู้ประสานงานในส่วนนี้แทน

ปรึกษาเราได้

หากท่านกำลังช่วยผู้เช่า คู่ชีวิต หรือเจ้าของร่วมวางแผนงานตกแต่งผนังและหน้าต่าง เรายินดีอธิบายขั้นตอนทั้งหมดเป็นภาษาไทย และคุยกับเจ้าของงานเป็นภาษาอังกฤษควบคู่กันไป

เล่าเรื่องห้องของท่านให้เราฟัง หรือนัดปรึกษาออกแบบ ซึ่งไม่มีค่าใช้จ่าย โทรสายไทย 093-839-5666 หรือติดต่อทาง WhatsApp ที่ +66 81 172 7663 โชว์รูมของเราอยู่ที่ 1 ซอยลาดพร้าว 80 วังทองหลาง กรุงเทพฯ